Blog

Koszty najmu lokalu użytkowego umożliwiającego prowadzenie działalności niekiedy stanowią znaczną część kosztów przedsiębiorstwa. Wiele osób dochodzi wówczas do wniosku, że dobrą inwestycją będzie zakup lokalu użytkowego na własność. Dzięki temu przedsiębiorca ponosi porównywalne koszty z najmem lokalu, a jednocześnie buduje majątek firmy. W tym artykule dowiesz się więcej o tym kiedy zakup lokalu użytkowego będzie dobrym wyborem i jak sfinansować zakup jeżeli nie posiadasz wystarczających środków lub nie chcesz ich zamrażać. 

Czy zakup lokalu użytkowego to dobra inwestycja?

Nie w każdej branży taka inwestycja będzie optymalnym wykorzystaniem środków, ale istnieje wiele rodzajów działalności dla których lokal użytkowy jest niezbędnym elementem biznesu, a zakup na własność może okazać się świetną inwestycją. Dla kogo taka inwestycja będzie optymalną lokatą kapitału?

• Firma prowadzi od lat działalność w jednej lokalizacja i ma możliwość zakupu dotychczas wynajmowanego lokalu. 
• Prowadzona działalność jest w dużej mierze uzależniona od dobrej lokalizacji, a na rynku pojawiła się odpowiednia okazja inwestycyjna.
• Dzięki inwestowaniu w lokale użytkowe przedsiębiorca może nie tylko optymalizować obecną działalność, ale również budować majątek firmy, a nawet przyszły majątek prywatny. Gdy przedsiębiorca w przyszłości postanowi przejść na emeryturę i sprzedać lub wygasić swoją działalność, to lokale użytkowe wykorzystywane dotychczas w ramach własnej działalności mogą stać się doskonałym źródeł przychodu pasywnego z najmu. 

To oczywiście nie są jedyne przypadki, gdy zakup lokalu użytkowego będzie dobrą inwestycją. Przedsiębiorca prowadzący działalność we własnym lokalu ma tę przewagę nad pozostałymi inwestorami na rynku nieruchomości, że może wykorzystywać nieruchomość w znacznie bardziej opłacalny sposób niż zwykły najem. 

Kto może otrzymać kredyt hipoteczny na zakup lokalu użytkowego?

Nie ma specjalnych wykluczeń, które dyskwalifikowałyby określone branże czy wielkość firmy. Istnieje jednak szereg wymagań banków, które musi spełnić przedsiębiorca starający się o uzyskanie kredytu na zakup lokalu użytkowego.
Pierwszym z warunków jest dostarczenie wszystkich wymaganych dokumentów.

• W przypadku osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą będą to dokumenty potwierdzające wpis do rejestru CEIDG oraz nadanie NIPu i REGONu.
• W przypadku spółek potrzebna będzie również umowa spółki oraz odpis z KRS.
• Bank może poprosić nas również o dostarczenie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS.

Kolejne dokumenty wymagane przez bank będą wiązały się z sytuacja finansową przedsiębiorstwa.

• Dla JDG wymaganym dokumentem będzie PIT za ostatni rok.
• W przypadku spółki dokumentacja będzie bardziej obszerna ze względu na pełną księgowość. Bank będzie wówczas wymagał pełnego sprawozdania finansowego za miniony rok oraz sporządzony np. na koniec poprzedniego miesiąca bilans, oraz rachunek zysków i strat. 
• Bez względu na formę prowadzonej działalności bank może również zarządzać przedstawienia wyciągów z banku potwierdzających rzeczywiste przepływy finansowe firmie.

Na tym jednak nie kończą się wymogi formalne. W przypadku zakupu nieruchomości na firmę bank będzie również zainteresowany dokumentacją dotyczącą samej nieruchomości. W zależności od charakteru nabywanej nieruchomości zestaw wymaganych dokumentów może się nieco różnić, ale niemal zawsze bank poprosi nas o poniższe dokumenty.

• Umowa przedwstępna.
• Wycena rzeczoznawcy.
• Odpis z Księgi Wieczystej.
• Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości.
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami.

Przedstawiciele wolnych zawodów mogą liczyć na specjalne oferty finansowania. Dzięki temu lekarz lub prawnik mają większe szanse na uzyskanie finansowania. Kredyt dla wolnych zawodów pozwoli sfinansować zakup lokalu użytkowego na cel prowadzenia m.in.:

• gabinetu lekarskiego,
• gabinetu stomatologicznego,
• kancelarii prawnej.

Kiedy kredyt na zakup lokalu użytkowego może być trudniejszy w uzyskaniu?

Choć banki chętnie finansują nieruchomości, w tym również te przeznaczone na cele biznesowe, to nie w każdym przypadku bank spojrzy łaskawym okiem na wniosek kredytowy. Banki zdecydowanie chętniej pożyczą pieniądze przedsiębiorstwu o ugruntowanej pozycji rynkowej, które poprzez zakup nieruchomości chce budować swój majątek i optymalizować strukturę kosztów w firmie. Jednak gdy lokal użytkowy jest kupowany z zamiarem jego wynajmu, to banki mogą patrzeć na wniosek kredytowy mniej przychylnie. Kredyty hipoteczne dla firm są zazwyczaj wyżej oprocentowane niż kredyty mieszkaniowe, a rentowność uzyskiwana na najmie lokalu użytkowego może nie pozwolić na pokrycie raty kredytowej. Dodatkowo dochodzi czynnik ryzyka jakim są pustostany. O ile w przypadku mieszkań, łatwiej znaleźć najemcę, to z lokalem użytkowym sytuacja może okazać się bardziej skomplikowana.

Każdy z nas w swoim sąsiedztwie znajdzie lokale użytkowe które, choć znajdują się w nowych budynkach, to świecą pustkami od miesięcy, a nawet dłużej. Sprawia to, że banki wolą gdy przedsiębiorca ma dobry pomysł, najlepiej poparty wieloletnią dotychczasową działalnością na wykorzystanie lokalu w sposób bardziej dochodowy niż najem.

Koszty kredytu na zakup lokalu użytkowego

Podobnie jak w przypadku każdego innego rodzaju kredytu bankowego, występuje kilka rodzajów kosztów, które warto uwzględnić w swoich kalkulacjach.

• Oprocentowanie kredytu składające się z WIBORu oraz marży banku.
• Prowizja za udzielenie.
• Ewentualna opłata przygotowawcza.
• Dodatkowe ubezpieczenie lokalu. 
• Opłata za sporządzenie operatu szacunkowego.

Rozważając zakup lokalu na kredyt, warto pamiętać również o wkładzie własnym. W przypadku lokali użytkowych może on być znacznie wyższy niż przy zakupie mieszkania. Im lepsza sytuacja finansowa firmy oraz potwierdzone sukcesy w prowadzeniu działalności, która docelowo ma być zlokalizowana w kupowanym lokalu, tym bank bardziej liberalnie podejdzie do wysokości wkładu własnego. Większość ofert banków zaczyna się od minimalnego wkładu własnego dla nieruchomości użytkowego na poziomie 25%. 

Jeżeli szukasz finansowania na rozwój swojej działalności warto również pamiętać o możliwości skorzystania z profesjonalnego wsparcia jakie mogą zapewnić Specjaliści Bankeo. Skontaktuj się z nami, wypełniając formularz kontaktowy.